BASE Villas — виллы для долгосрочной аренды экспатам
Суть материала
Комплекс из 16 вилл под долгосрочную аренду (12-месячные контракты) в Улувату — приватный бассейн у каждой виллы, полностью меблированные, огороженная терраса, без общих стен. Застройщик BASE — новый партнёр, не входит в whitelist True RE, полная авторская проверка (юридическая/финансовая/техническая DD) по проекту не проводилась. Материал — маркетинговый follow-up для рассмотрения, не одобренная рекомендация.
Форма владения — Leasehold до 28 лет (до 2054 года). Стройка в процессе, поэтапная сдача 6–12 месяцев по графику платежей после подписания контракта. На сегодня свободно 12 из 16 юнитов (сверено по живой таблице только что: продан №16, забронированы №13, №14, №6).
- Факт (живая таблица). Цены, тип юнитов, статус наличия — 16 юнитов, свободно 12.
- Заявление застройщика (не проверено независимо). ROI 10–12%, окупаемость ~8 лет, ставка аренды $1,400–1,800/мес, загрузка 85–95%, рост ставок аренды 8–12%/год.
- Наш конкурентный анализ (живая выгрузка). Сравнимые 1BR в районе сдаются ~$1,667/мес — порядок цифр застройщика подтверждается, но это не финмодель.
Цены по типам юнитов · 16 вилл, 16 total
| Тип | Presale | Cash (100%) | При сдаче | Свободно |
|---|---|---|---|---|
| 1BR 40 м² плот 105 м² | $99,000 | $89,000 | $119,000 | 2/2 |
| 1BR 50 м² плот 111–122 м² | $109,000 | $99,000 | $129,000 | 3/5 |
| 1BR 50 м² (увеличенный плот) плот 132–136 м² | $113,000 | $99,000 | $139,000 | 1/2 |
| 2BR 60 м² плот 142–158 м² | $129,000 | $119,000 | $159,000 | 4/5 |
| 3BR 80 м² плот 172–177 м² | $179,000 | $169,000 | $189,000 | 2/2 |
Полный пакет под ключ (бассейн + сад + мебель + ландшафт)
| Тип | Cash-оплата | При сдаче |
|---|---|---|
| 1BR 40 м² | $114,000 | $144,000 |
| 1BR 50 м² | $125,000 | $155,000 |
| 1BR 50 м² (увеличенный) | $127,000 | $167,000 |
| 2BR 60 м² | $150,000 | $190,000 |
| 3BR 80 м² | $210,000 | $230,000 |
Улувату — премиальная экспат-локация южного Бали: серф-споты мирового уровня, кафе, коворкинги, клиники в шаговой/короткой транспортной доступности. На острове — 100,000+ экспатов (данные застройщика, не проверены независимо), спрос на долгосрочную меблированную аренду устойчиво растёт. Заявленный рост арендных ставок в районе — 8–12% в год (данные застройщика, независимо не проверены).
Конкурентный анализ аренды · долгосрочная, район Улувату/Унгасан/Balangan
| Источник | Выборка | Ставка/мес |
|---|---|---|
| Сегмент 1BR/студия · Balangan/Uluwatu/Ungasan | 6 объявлений | ~$1,667/мес |
| Сегмент 2BR+ · тот же район | выборка объявлений | ~$2,157/мес |
| Заявление застройщика BASE (не проверено независимо) | весь проект | $1,400–1,800/мес |
Доходность — заявление застройщика BASE прогноз, не проверено
Варианты рассрочки
Улувату, Бали
Адрес пина: Jl. Pura Masuka Gg. Jepun, Ungasan, Kec. Kuta Sel., Kabupaten Badung, Bali 80361
До аэропорта Ngurah Rai (DPS): 13,2 км, ~28 минут на машине (проверено Google Distance Matrix только что). Для сравнения: материалы застройщика заявляют «25 минут» — расхождение с фактической проверкой.
Рядом — серф-споты мирового уровня, кафе, коворкинги, клиники (экспат-инфраструктура Улувату).
Честный взгляд · риски
| Фактор | Контекст |
|---|---|
| Новый застройщик, вне whitelist True RE | Полная авторская проверка (юр/фин/техническая DD) не проводилась — сайт носит статус маркетингового follow-up, не одобренной рекомендации |
| Финмодель не независимая | На сайте — только маркетинговые цифры застройщика (ROI 10–12%, окупаемость ~8 лет) + беглый конкурентный анализ аренды. Полноценная basic-финмодель True RE (OTA/УК от базы G, OpEx 17%) не строилась |
| Leasehold 28 лет (до 2054), не freehold | Учитывать ограниченный срок в горизонте инвестирования; риск условий продления не прояснён |
| Стройка не завершена | Поэтапная сдача 6–12 месяцев по графику платежей после подписания контракта — риск сроков сдачи |
Персональная консультация
Полина — менеджер True Real Estate
Контакт: уточняется